A lakáskiadás adója: bevétel, költség, bevallás
Mi számít bevételnek, mit lehet költségként levonni, és mikor kell bevallani a bérbeadásból származó jövedelmet. Általános áttekintés magánszemély bérbeadóknak.
Megjelent:
A bérleti díj nem tiszta haszon, és nem is adómentes. Aki magánszemélyként ad ki lakást, a bérbeadásból származó jövedelme után személyi jövedelemadót fizet, és azt az éves bevallásában szerepeltetnie kell. A szabályok nem bonyolultak, de néhány döntést előre meg kell hoznia.
Mi a bevétel?
Bevétel a bérlőtől kapott bérleti díj. Ha a bérlő a közüzemi díjakat a bérbeadón keresztül fizeti, és azok a tényleges fogyasztás szerinti, igazolt költséget fedezik, ezek a továbbhárított összegek általában nem számítanak a bérbeadó bevételének. Ha viszont a díj „rezsivel együtt” átalányban jön, az egész összeg bevétel lehet. Ezért is érdemes a díjat és a rezsit a szerződésben és a pénzmozgásban is külön kezelni.
A kaució nem bevétel, amíg biztosítékként a bérbeadónál van. Ha a bérlet végén egy részét kárra vagy tartozásra beszámítja, az a rész már igen.
A költség: tételes vagy százalékos
A jövedelmet kétféleképpen állapíthatja meg. A tételes költségelszámolásnál a bevételből levonhatja a bérbeadással összefüggő, számlával igazolt kiadásokat: javítás, karbantartás, a lakás berendezéseinek értékcsökkenése, a bérbeadáshoz kapcsolódó díjak. A másik lehetőség a költséghányad: ekkor a bevétel egy törvényben meghatározott százalékát igazolás nélkül költségnek tekintik, és a maradék a jövedelem.
Melyik éri meg? Ha az adott évben nagyobb felújítás vagy javítás volt, a tételes elszámolás. Ha alig költött a lakásra, a költséghányad egyszerűbb. Döntés előtt gyűjtse össze az év számláit, és számolja ki mindkettőt.
Az adó mértéke
A bérbeadásból származó jövedelem a magánszemély egyéb jövedelmeivel együtt az összevont adóalap része, és arra az szja aktuális kulcsa vonatkozik. Egyes években a bérbeadásból származó jövedelem után egy bizonyos határ felett külön járulékszerű terhet is fizetni kellett. Ezek a szabályok az elmúlt években többször változtak, ezért mindig az adott évre szóló adóhatósági tájékoztatót nézze meg.
Előleg és bevallás
A bérbeadó az év közben negyedévente adóelőleget fizethet, és az éves bevallásban számol el. Az adóhatóság a bérbeadásról jellemzően nem tud, hacsak a bérlő nem cég, amely kifizetőként az adatot jelentette. A bevételt tehát a bérbeadónak magának kell feltüntetnie a bevallásban.
Ha a bérlő cég
Ha a bérlő vállalkozás, az kifizetőként maga vonhatja le az adóelőleget a bérleti díjból, és erről igazolást ad. Ezt a szerződéskötéskor egyeztesse, mert ekkor a havonta érkező összeg kevesebb lesz a megállapodott díjnál, és a különbözetet a bevallásban kell elszámolni.
Lakás eladása után
Ha a kiadott lakást később eladja, az értékesítés adózása külön kérdés, és a bérbeadás ideje alatt elszámolt értékcsökkenés is szerepet kaphat benne. Erről eladás előtt kérdezzen adószakértőt.
Ez az írás általános áttekintés, nem adótanácsadás. Egyedi helyzetben, különösen ha több lakást ad ki, vagy a bérbeadás mellett más önálló tevékenysége is van, érdemes könyvelővel vagy adótanácsadóval átnézni.